서울 아파트 하락세 지속…경기 위축 VS 주거 안정 맞서

공급 증가가 주원인…‘정부차원 속도 조절 필요’ 놓고 논란도
김범규 | bgk11@segyelocal.com | 입력 2019-04-28 13:27:03
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▲서울과 수도권을 중심으로 아파트 공급물량은 지속 늘어나면서 가격 하락세가 지속되고 있다. 사진은 기사의 특정 사실과 관련없음. (사진=김범규 기자)

 

[세계로컬타임즈 김범규 기자] 서울 아파트값의 장기 하락세가 지속되는 가운데 그 원인으로 공급물량 과잉이 손꼽히면서, 각계에서는 주택시장에서의 공급물량 조정에 대한 서로 엇갈린 의견을 내놓고 있다.


반년 가까이 서울 아파트값이 내림세를 보이고 있는 가운데, 핵심 요인으로 공급물량 증가가 원인으로 지목되고 있다. 때문에 일각에서는 3기 신도시 개발에 속도를 조절해야 한다는 지적이 있는 한편, 공급물량 증가가 주택매매시장과 전세시장 동반 안정을 가져다 줬다는 긍정적인 분석을 내놓는 시각도 있다.


25일 한국감정원의 '전국주택가격동향조사'에 따르면 4월 넷째주 서울 아파트값은 0.06% 하락해, 지난해 10월 다섯째 주 이래 24주 연속 내림세를 지속 중이다.

 

▲ 전국아파트 매매  · 전세가격 지수 변동률 추이 (자료= 한국감정원 제공)

 

부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 5만2341가구로, 지난해 2만7034가구 대비 약 2배 수준이며, 지난 208년(5만6,186가구) 이후 규모면에서 11년 내 최대다. 


내년에도 4만1,314가구가 입주할 예정이어서 공급물량이 풍성하다. 서울의 향후 2~3년 후 주택공급의 선행지표인 주택건설인허가건도 최근 3년(2016~2018년) 평균이 8만4,540가구로 집계돼, 지난 12년(2007~2018년) 연평균 7만3,273가구를 웃돌고 있다.국토교통부에 따르면 국토연구원에서 추정한 서울의 신규주택공급은 ▲올해 8만호 ▲2020년 7만호 ▲2021년 6만4,000호 ▲2022년 7만호로 각각 추정돼 꾸준한 것으로 나타났다.

 
여기에 2기 신도시 등 서울과 인접한 경기권역에도 주택공급이 꾸준히 늘고 있어 서울의 인구분산이 지속해서 나타나고 있는 상황이다. 지난해 서울에서 경기도로 이주한 인구는 36만8,536명으로, 서울에서 다른 시도로 전출한 인구(57만361명) 중에서 가장 많은 64.6%의 비중을 차지한다. 순이동(전출-전입) 인구는 지난해 기준 13만5,216명으로, 지난 2016년(13만6,403명) 이래 역대 2번째로 많은 수준이다.


게다가 국토부가 수도권 3기 신도시를 포함해 수도권 10만호 공급계획을 속속 발표하고 있어, 수도권 전반에 주택공급량이 크게 늘어날 전망이다. 또 서울 가구수는 증가세가 아직 꺾이지 않은 상황이지만, 통계청의 장래가구 추계 등를 보면 오는 2022년이 정점으로 이후 감소세로 전환될 것으로 예상된다.


이같은 공급물량 증가는 정부의 대출규제, 세제강화 등과 맞물려 주택시장에 유래 없는 장기 하락세를 일으키고 있다. 특히 최근에는 경기권으로의 하락 양상이 전이되고 있다.


경기도 아파트값은 금주 0.15% 내리며, 전주(-0.12%) 대비 낙폭이 커지는 분위기다. 이는 감정원 주간 아파트 통계 기준 지난 2013년 1월28일(-0.15%) 이후 최근 6년3개월 이래 가장 큰 하락률이다.


감정원 관계자는 "광명, 평택, 하남 등 공급물량이 많은 지역을 중심으로 하락폭이 커지는 한편 구리 등도 급매물이 출현하는 등 전반적인 약세"라며 "매수세가 따라 붙지 않으면서 매매와 전세 모두 동반 하락 중"이라고 밝혔다. 


주택경기 상황을 나타내는 미분양 물량은 경기도가 지난 2월말 기준 5,878호로, 전월 6,789호 대비 891호 줄어들고 미분양 규모도 예년에 비해 크지 않아 아직까지 우려스러운 상황은 아니라는 분석이 많다. 

 

다만 '악성 재고'로 분류하는 준공후 미분양이 2,514호에서 2,667호로 153개 증가했을뿐만 아니라, 지역 내 전체 미분양에서 차지하는 비중이 37.1%에서 45.4%로 8.3%포인트 급증하는 등 위기 징후가 커지고 있다. 


또 2기 신도시 중 검단, 위례 등에서 청약 성적이 '1순위 마감 실패'와 '수백대 1의 경쟁률' 등으로 지역에 따라 엇갈리는 등 일부 지역의 경우 미분양 등이 나타날 수도 있다는 우려가 커지고 있다.


앞으로 수도권 분양물량도 지속 늘어날 전망이라는 점에서 수도권 공급물량 증가의 영향은 더욱 주택경기 침체를 일으킬 것이라는 예상도 나오고 있다. 하지만 최근의 공급과잉이 사상 초유의 전셋값 안정을 일으켰다는 점에서 실수요자 입장에서는 긍정적으로 판단할 필요가 있다는 반론도 있다.


감정원 이준용 시장분석연구부장은 "신규 입주물량 증가는 전세 물량 증가로 이어졌고, 전세물량 증가는 임차인을 받기 위한 전셋값 인하로 나타났다"면서 "실수요자 입장에서 보면 전세 제도를 활용해 주거비용을 최소화 하고, 안정적인 주거 생활을 할 수 있다는 점에서 긍정적인 면도 있다"고 말했다.


이어 이 연구부장은 "주택공급은 장기적인 측면에서 볼 필요가 있다"면서 "2기 신도시가 2000년대 중반에 실시승인이 난 이후 준공까지 10년 이상 걸린 것을 감안하면 3기 신도시도 청사진만 그려진 것일 뿐 상당 시일이 걸릴 수 있다"고 설명했다.

 

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