서울권 전세→매매 전환 약 4억원…“전국 평균 3배”

지난해 9‧13대책 이후 감소세…아파트 매매가 하락 영향
김영식 기자 | ys97kim@naver.com | 입력 2019-07-16 16:54:31
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서울 지역 전세 세입자가 매매 전환 시 약 4억 원의 비용 부담이 발생하는 것으로 나타났다.(사진=세계로컬타임즈DB)

 

[세계로컬타임즈 김영식 기자] 서울에서 아파트 전세 세입자가 매매 전환 시 소요되는 비용은 약 4억 원에 달하는 것으로 나타났다. 

 

이는 전국 평균 3배 수준으로, 정부가 지난해 발표한 9‧13대책 이후 그나마 감소세를 타고 있는 것으로 집계됐다.

 

‘아파트 매매전환비용’이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 비교하는 가격으로 활용된다.


16일 KB부동산 리브온에 따르면 올해 하반기 서울 지역 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용은 전국 평균 대비 3배 비싼 3억8,421만 원에 달했다. 전국은 1억2,620만 원 수준이다. 


올해 하반기 전국 아파트 매매전환비용은 지난해 9‧13대책 이후 1억3,352만 원 대비 732만 원 줄어들었다. 이는 정부의 규제 강화 기조가 이어지면서 대출 및 세금 규제와 입주물량 증가 등이 복합적으로 작용, 아파트 매매가격이 올 들어 0.04% 하락한 데 따른 것이다.


같은 기간 1,000만 원 이상 줄어든 곳도 있다. 울산(1,620만 원), 부산(1,558만 원), 강원(1,389만원) 세 곳으로 나타난 가운데, 수도권에선 경기(633만 원), 인천(320만 원), 서울(296만 원) 순으로 줄었다.


반면, 9‧13대책 이후 세종(3,832만 원), 광주(1,435만 원), 대전(440만 원), 대구(470만 원), 전남(105만 원) 등 지역은 아파트 매매전환비용이 올랐다.


이중 특히 세종은 2년 전부터 아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 매매가격 대비 전세가율은 52.1%를 기록, 전국에서 가장 낮은 것으로 집계됐다. 2년 전 세종 아파트 평균 전세가격은 1억3,951만 원인 반면, 매매가격은 2억9,953만 원에 시세가 형성된 바 있다.


이외에 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%) 대비 상승률이 높았다.


서울을 포함한 광주, 세종, 대구는 2년 전 전세 재계약보다 집을 구입했더라면 지금보다 ‘내 집 마련’의 부담을 크게 줄일 수 있었다는 분석이다.


2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(1억1,315만 원), 광주(934만 원), 세종(705만 원), 대구(583만 원) 등 4곳은 부담이 크게 높아졌다. 2년 전에 비해 서울 아파트 평균 매매가격이 전세가격 대비 크게 오른 탓이다.


불과 2년 전만 해도 서울 전세 세입자는 2015년 6월 기준 보증금 3억4,649만 원에서 2억7,106만 원을 추가해 6억1,755만원에 아파트 구매가 가능했다. 올해 6월 기준 매매전환비용과 비교하면 1억1,315만원 낮은 셈이다.

 
결국 전세 거주 2년 간 서울 아파트 매매가격은 17.2% 오른 반면, 전셋값은 2.0% 오르는 데 그쳐 상승률 차이는 9배에 달했다.


올해 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1,290만 원으로, 2년 전인 6억1,755만 원 대비 1억9,535만 원(31.6%) 올랐다. 동 기간 서울 아파트 평균 전세가는 매매가격 상승분의 약 1/6 수준인 3,386만 원 오른 4억6,255만 원이었다.

 

KB부동산 리브온.


정부 규제 강화에 따라 주택담보대출비율(LTV)의 진입 문턱이 높아진 가운데, 설령 대출을 받더라도 전세 세입자의 매매 전환은 여전히 부담이 클 전망이다.

서울 전세 세입자가 아파트로 ‘내 집 마련’ 전환 시 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 구입자금은 부족하다는 것이다.


예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1,290만 원에서 LTV 40%를 적용한 3억2,516만 원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2,869만 원을 제외하면 5,905만 원을 추가 마련해야 한다.


이는 2년 간 매달 246만원씩 꼬박 모아야 한다는 셈으로, 전세자금대출자의 경우 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 자금은 더 필요하다.


지난 9‧13대책 후 아파트값 하락세가 이어지면서 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄었지만 대출규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높다는 지적이다.


한편, 올해 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용은 200만 원으로, 지난 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3,387만 원), 광주(1,934만 원), 전남(1,192만 원) 등 세 곳에선 1,000만 원 이상의 전세 재계약 비용이 들었다.


그러나 울산(2,685만 원)과 경남(1,812만 원), 경북(1,025만 원) 지역에선 1,000만 원 이상 떨어졌다. 경기도는 436만 원 줄어들었다.


경기도의 경우 2017년부터 2019년까지 3년 간 연평균 14만5,000가구의 아파트 입주물량이 연속적으로 진행되면서, 매매 및 전셋값이 동반 하락 중인 상황이다.


KB은행 부동산플랫폼부 이미윤 차장은 “향후 아파트 매매가격이 떨어지거나 보합을 유지한다면 전세 재계약을 유지하면서 아파트 분양이나 미분양을 선점해 신규 아파트 갈아타기 전략도 고려할 만하다”고 말했다.


이어 “분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망”이라며 “분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 ‘전세 선호 현상’으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다”고 조언했다.


서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 최근 인근 지역으로 확산 조짐을 보이는 가운데, 정부는 분양가상한제를 민간 택지까지 확대 적용하는 등의 추가대책을 검토 중인 것으로 알려졌다. 

 

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