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| ▲ 정부의 잇단 고강도 부동산 규제 정책에 아파트 대비 오피스텔 등 수익형에 대한 수요가 증가할 것이란 관측이 나왔다.(사진=르피에드 갤러리 제공) |
[세계로컬타임즈 김영식 기자] 문재인 정부가 지난 16일 출범 이래 총 18번째 부동산 대책을 발표한 가운데, 시장 반응에 관심이 집중된다. 전반적인 관망세 속, 정부 규제를 비껴갈 일부 수익형 부동산에 수요자 쏠림 현상이 발생할 것이란 관측이 나온다.
23일 업계에 따르면 정부의 이번 12‧16 대책 이후 대출규제 장벽이 높아지면서 아파트 거래 문의는 크게 줄어든 가운데, 오피스텔 등 이른바 수익형 부동산에 대한 관심은 유지되고 있는 것으로 나타났다.
특히 서울 강남권을 중심으로 비교적 규제가 덜 하고 부유층을 타깃으로 한 고급 오피스텔 등에 대한 수요가 집중될 것이란 전망이다.
◆ ‘절세 효과’ 겨냥 오피스텔 등 수익형에 수요 집중되나
그간 정부가 내놓은 부동산 대책을 살펴보면 주택으로 과도하게 몰리는 투자금을 제한, 부동산 시장을 안정화하려는 의도가 엿보인다는 분석이다. 정부는 잇단 대책에서 LTV‧DTI 강화를 통해 대출 장벽을 높였으며, 보유세‧양도세 등 과세를 현실화했다.
이 가운데 정부는 지난 2017년 6‧19대책으로 조정대상지역을 확대하고 이들 지역에 LTV‧DTI를 각각 10%p 낮춰 대출규제를 강화했다. 이를 통해 아파트 시장은 다소 움츠러드는 모습을 보였으나, 오피스텔‧상가 등 수익형 부동산은 거래가 활발했다.
이어 정부는 2개월 만에 8‧2대책을 발표했다. 이는 다방면 내용을 담은 강력한 규제책으로, 투기지역‧투기과열지구를 추가 지정하고 다주택자의 양도세를 중과했다. 또, 1주택 비과세를 위해 2년의 거주요건을 적용했으며, 분양권 전매 시 양도세를 일괄 50%로 설정했다.
아울러 재개발 조합원 입주권에 대해서도 재건축처럼 전매를 금지했고 투기과열지구의 경우 LTV와 DTI를 40%로 적용하고 주택담보대출 1건 이상 보유 세대에 대해서는 30%를 적용하는 등 한층 강화된 정책을 내세웠다.
8‧2대책 발표 이후 재건축 시장은 분위기가 위축되며 매수 문의가 대폭 줄었고 양도세 중과로 인한 갭투자 움직임도 둔화되면서 장기간 고공행진하던 서울의 주택가격 상승률도 한풀 꺾였다.
이처럼 아파트에 대한 규제가 강화되면서 앞선 6·19 대책 이후와 마찬가지로 오피스텔 분양은 비교적 좋은 흐름을 이어갔다.
하지만 시간이 지남에 따라 8‧2 대책의 효과도 점점 약해지기 시작했고, 약 1년 뒤인 2018년 9월 정부는 투기를 차단하고 서민을 위한 공급 증대, 종부세 강화 등의 내용을 담은 9‧13 대책을 다시 한 번 내놨다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택자에 대해 세율을 최대 3.2%까지 올렸고, 시가 약 18억 원을 초과하는 과표 3억 원 초과구간의 세율도 0.2%~0.7%p 상승했다. 또한 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 신규 주택 구입 시 주택담보대출을 전면 금지했다.
또한, 공시가 9억 원 초과의 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출도 금지하는 등 8‧2대책보다 더욱 세밀한 부분까지 규제하는 모습을 보였다.
이처럼 크고 작은 규제책을 꾸준히 내왔음에도 여전히 주택 시장 안정화가 이뤄지지 않자 정부는 최근 12‧16대책을 발표했다. 일각에서 ‘역대급’이라는 표현을 쓸 만큼 강력한 규제 내용을 담고 있다. 특히 고가 주택에 대한 세밀한 내용을 다루고 있다.
우선 주택구간별로 LTV를 따로 적용한 가운데, 주택담보대출이 금지되는 고가주택의 기준을 공시가가 아닌 시가(9억 원 초과)로 변경했다.
아울러 고가 주택 매입 시 1년 내에 전입하도록 했으며 종부세 세율을 상향하고 2020년부터 시세변동률을 공시가격에 반영하는 등 ‘고가주택의 현실화’에 집중했다.
이번 규제는 특히 집값이 높게 형성된 강남 3구 지역에 큰 영향을 끼칠 전망이다. 소형 타입의 가격조차 9억 원을 상회하고 있어 대출이 불가능하기 때문이다.
실제 송파구 헬리오시티의 경우 전용 39㎡(18평형) 타입이 지난 7월 9억7천여만 원에 실거래된 바 있다. 이 단지에서 가장 작은 초소형 타입임에도 주택담보대출 제한 대상이 되는 셈이다.
이 외에도 입주한 지 약 40년 된 대치 은마아파트, 압구정 현대아파트 등도 전용 84㎡ 이하의 중소형 타입이 약 20억 원 선에 거래되는 실정이다.
이에 업계 일각에선 서울 강남권 지역을 중심으로 고급 오피스텔의 인기가 높아질 것으로 전망하고 있다. 이번 대책을 통해 고가주택에 대한 분류 및 과세 기준이 엄격해진 만큼, 절세효과 및 수익성이 탁월한 부동산 상품이 큰 인기를 끌 것이라는 분석이다.
실제 고가의 고급 오피스텔은 9억 원 초과, 청약통장의 유무 등에 상관없이 중도금 대출이 가능하며, 부유층을 타깃으로 하고 있는 만큼 안정적인 상품으로 평가받고 있다.
부동산 한 전문가는 “정부가 계속해서 강력한 규제책을 내놓으면서 고가 아파트가 밀집한 강남 3구를 중심으로 서울 주택 시장의 열기가 크게 식었고, 그 반사효과로 오피스텔 등 수익형 상품에 수요 쏠림 현상이 일어나고 있다”고 말했다.
이어 “특히 고소득자를 대상으로 하는 신규 고급 오피스텔이 고가 아파트를 대신해 크게 주목 받으면서 높은 가격에도 불구하고 단기간에 계약이 마감되는 등 높은 인기를 보이고 있다”고 밝혔다.
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